بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه)

توجه : به همراه فایل word این محصول فایل پاورپوینت (PowerPoint) و اسلاید های آن به صورت هدیه ارائه خواهد شد

 بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه) دارای ۷۳ صفحه می باشد و دارای تنظیمات در microsoft word می باشد و آماده پرینت یا چاپ است

فایل ورد بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه)  کاملا فرمت بندی و تنظیم شده در استاندارد دانشگاه  و مراکز دولتی می باشد.

این پروژه توسط مرکز بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه)۲ ارائه میگردد

توجه : در صورت  مشاهده  بهم ریختگی احتمالی در متون زیر ،دلیل ان کپی کردن این مطالب از داخل فایل ورد می باشد و در فایل اصلی بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه)،به هیچ وجه بهم ریختگی وجود ندارد

بخشی از متن بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه) :

بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه)

مقدمه:

مبحث اجاره اماکن مسکونی و همچنین اجاره و سرقفلی اماکن تجاری بحثی‌ست که قدمت دیرینه دارد و در جای خود با توجه به پیشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تکالیف جدید در هر دوره جزء مسائل بسیار مهم اجتماعی بوده که به دلیل اهمیتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده.

و امروز هم اینجانب به عنوان یک دانشجوی حقوقی موظفم اطلاعات کاملی در این زمینه که از موضوعات روز است داشته باشم. سؤالات زیادی ذهنم را پر کرده بود، من جمله اینکه وضعیت سرقفلی و یا اجاره مسکن در صورت انتقال آنها توسط موجر و یا مستأجر به دیگری به چه صورت خواهد بود قطعاً برای رعایت هر چه بهتر نظم عمومی باید در جامعه به این مسائل توجه شود به دلیل طرح چنین سؤالاتی در ذهنم بود که رو به سوی نوشتن پروژه تحقیقاتی با این عنوان آوردم.

فصل اول: انتقال عین مسکونی مستأجره

در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشه‌ای وارد نمی‌شود و او صاحب اختیار عین ملک است و می‌تواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینکه خدشه‌ای به قرارداد اجاره وارد آید و در این مورد مستأجر نمی‌تواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملک مانع از انتقال شود و یا در حالت عکس آن:

قراردادی را که موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و این عقدی‌ست لازم و طرفین نمی توانند هر یک به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی کنند و همانطور که در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستأجره هیچ خدشه‌ای در استفاده مستأجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمی‌کند.

گفتار اول:

در باب اجاره:

به موجب ماده: ۴۶۶ ق.م: «اجاره عقدی‌ست که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده‌ را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

ماده ۴۶۷ ق.م: مورد اجاره ممکن‌ست اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.

اجاره عقدی‌ست لازم و طرفین آن موجر (مالک) مستأجر (اجاره کننده) می‌باشند. اجاره می‌تواند در مورد اشیاء باشد مانند اینکه وسیله‌ای را اجاره کنیم یا در مورد حیوان باشد و یا انسان، که البته امروزه خود انسان را اجاره نمی‌کنند بلکه منفعتی که از فکر کار و خدمت او بر‌می‌آید را اجاره می‌کنند. در این تحقیق در مورد اجاره ملک صحبت شده چه بصورت مسکونی و چه بصورت تجاری البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پیش زمینه‌ای برای تحقیق است چرا که در این تحقیق چگونگی انتقال عین مستأجره را بررسی می‌کنیم که یقیناً باید اطلاعاتی در مورد عقد اجاره داشته باشیم تا بتوانیم به این موضوع بپردازیم.

الف: خصوصیات قرارداد اجاره:

۱- تعریف اجاره: «اجاره به زبان ساده عبارت از اینست که شخصی از مال یا حیوان یا خدمت دیگری منفعت ببرد و در مقابل این منفعت مبلغی به عنوان کرایه یا مال‌الاجاره به صاحب مال بپردازد.»[1]

در قانون تعدیل مال‌الاجاره مصوب ۱۳۱۷ و مقررات بعدی از اجاره تعریفی نشده است شاید به این علت از تعریف آن صرف‌نظر گردیده که اجاره از جمله اعمال حقوقی متداول بین مردم است و تقریباً همه با آن آشنایی دارند و مفهوم آن را درک می‌کند و به احتمال زیاد علت این بوده است که قانون مدنی قبل از تصویب قوانین مربوط به روابط مالک و مستأجر عقد اجاره را تعریف کرده و لزومی برای تعریف مجدد آن احساس نشده است.

قانون مدنی ایرانی در ماده ۴۶۶ اجاره را عقدی می‌داند که به موجب آن موجر خانه یا مغازه یا حیوان و یا اشیاء دیگری را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد، تا از منافع آن‌ها استفاده کند، البته مستأجر بطور مجانی از مورد اجاره استفاده نمی‌کند بلکه در مقابل متعهد می‌شود مالی را که معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولی که مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره می‌پردازد ممکن‌ست یکجا یا بطور ماهانه یا سالانه یا بیشتر باشد، این مبلغ را مال‌الاجاره یا اجاره‌بها می‌نامند.

اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر می‌نامند و مورد اجاره در زبان حقوقی «عین مستأجره» نامیده می‌شود حال که معلوم شد اجاره قراردادی‌ست که بین موجر و مستأجر منعقد می‌گردد، باید طرفین قرارداد واجد شرایط خاصی باشند تا بتوانند این عقد را بوجود آورند. از جمله این شرایط اینست که موجر و مستأجر اهلیت داشته باشند یعنی عاقل و بالغ و رشید باشند و اگر این اوصاف را نداشته باشند عقد اجاره نادرست خواهد بود.

الف) انتقال ارادی (قراردادی) عین مستأجره

انتقال ممکن است ارادی یا قهری باشد در مورد انتقال قهری بعداً صحبت خواهد شد و اما در مورد انتقال ارادی شخص مالک با اراده و خواست خود می‎تواند عین مستأجره را به ثالث منتقل کند چه به بیع و چه به وقف. همانطور که قبلا متذکر شدیم در هیچکدام از این موارد خللی در عقد اجاره وارد نمی‎شود و همچنین مشکلی برای عقد وقف یا بیع پیش نمی آید. و همچنان طرف حساب مستأجر همان مالک سابق است نه مالک جدید و یا متولی وقف.

ب) انتقال قهری عین مستأجره:

در صورتیکه موجر فوت کند بصورت قهری وارثان وی مالک عین مستأجره می‎شوند و در واقع مستأجر با وارثان روبروست و عقد اجاره همچنان باقی است اما در صورتیکه مستأجر فوت کند عقد اجاره به قوت خود باقی است زیرا عقد اجاره عقدی‌ست لازم و با فوت طرفین از بین نمی رود. در مورد مستأجر در صورتیکه شرط به مباشرت وی در استفاده از منفعت عین مستأجره شده باشد پس از فوت وی عقد باطل می گردد.

اگر در عقد اجاره، لزوم مباشرت مستأجر، شرط شده باشد پس از فوت وی عقد باطل می‎شود در صورتیکه براساس بند ۳ ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر بعد از فوت مستأجر، موجر نمی تواند به استناد این شرط تخلیه ید وراث وی را بخواهد ولی درخواست فسخ اجاره توسط وراث مستأجر در موردی که فوت مستأجر شرط ایجاد فسخ معین شده باشد امکان دارد.

ممکن است استدلال شود[۲] که در بند ۲ ماده ۱۴ آمده است که اگر عین مستأجره برای تجارت خود مستأجر، اجاره داده شود و مستأجر آن را به دیگری بدهد موجر می‎تواند فسخ اجاره اصلی را بخواهد حال این پرسش به میان می‎آید که چه تفاوتی بین موردیست که موجر منافع را به دیگری منتقل می سازد، و یا اینکه در اثر فوت او، منافع بطور قهری به بازماندگانش برسد، در هر دو مورد برخلاف آنچه طرفین خواسته اند اجاره به شخص دیگری غیر از مستأجر منتقل شده است. پس اگر در خصوص انتقال ارادی، اجاره را بتوان فسخ کرد، منطق حکم می‌کند که در انتقال قهری نیز این ترتیب رعایت شود و همین حکم منطقی در امکان تخصیص یافتن قانون مدنی در مورد محل کسب ایجاد تردید می‌کند.

با وجود این، چون امکان فسخ اجاره باعث می‎شود که حق سرقفلی مستأجر، بدون جهت و بی آنکه تقصیری کرده باشد، از بین برود، در حالیکه از روح قانون برمی آید که تنها در موارد تقصیر مستأجر، قانونگذار به موجر حق داده است تا بدون پرداختن سرقفلی، تخلیه مورد اجاره را درخواست کند، و نظر به اینکه در مورد محل سکنی نیز، بند ۱ از ماده ۱۴، با اینکه در مقام بیان بوده است، تنها واگذاری ارادی را از موجبات فسخ اجاره شمرده است.

نظر نخست قوی تر است و رویه قضایی نیز متمایل به محدود کردن موارد فسخ به حالتهای پیش بینی شده در ماده ۱۴ است.»

ج) وضعیت اجاره بها:

۱- تعیین میزان اجاره بها:

از نظر اصول حقوقی در موارد اختلاف باید ادعای مستأجر را مقدم داشت، زیرا قدر متیقن از میزان اجاره مقداری است که او می پذیرد و موجر که ادعای توافق در میزان زیادتری را دارد باید دلیل بدهد. ولی قانون روابط موجر و مستأجر به این ترتیب اکتفا نکرده و در ماده سوم مقرر داشته است. «در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد،‌ میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد، به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معین نشود، با رعایت مقررات این قانون، از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می‎شود.» قانون تکمیل و اجاره واحدهای مسکونی نیز آئین نامه خاصی برای تعیین اجاره‌ها پیش بینی کرده که به نظر می رسد در این گونه اجاره ها نیز قابل اجرا باشد. بطور خاص هرگاه میزان اجاره بها احراز نشود این قانون «اجرت المثل» را جانشین اجرت المسمی می‌کند و بر این مبنا مستأجر را مکلف به پرداختن اجاره می سازد و گاه نیز آخرین اجاره رسمی موجر با مستأجرین سابق را به طور موقف ملاک قرار می‎دهد.