آشنایی با قوانین قولنامه و مبایعه نامه

قولنامه
    نوشته ای است غالباً عادی حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد معینی که ضمانت اجرای تخلف از آن پرداخت مبلغی معین است. این توافق ها مشمول ماده ?? قانون مدنی است. قولنامه یک عمل حقوقی حاصل اراده دو طرف است که خواسته اند با این عمل، حقوق و تکالیفی در روابط حقوقی خود ایجاد کنند مضاف بر این که ماده ?? قانون مدنی که مبتنی بر اصل آزادی قرارداد هاست عمل آنها را به رسمیت می شناسد و در روابط حقوقی آنها مؤثر است. برای پی بردن به ماهیت واقعی قولنامه باید به عقیده طرفین توجه شود. ممکن است قولنامه فقط به امضای یکی از طرفین رسیده باشد و در واقع تعهدی یکطرفه باشد. در این قبیل اسناد که فقط قول انجام معامله و وعده آن است مشمول ماده ?? قانون مدنی نبوده و لازم الوفا نیست.
    آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاه ها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. اما اگر در قولنامه مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولی که قانوناً باید با سند رسمی واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حکایت از وقوع بیعی میان طرفین نماید و دارای امضای طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگری در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه ای از مصادیق بارز ماده ?? قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمی نمی توانند به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند. مگر در موارد استثنا.
    اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادی میان دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد می شود مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ که قسمتی از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت می دارد، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا نمایند چنین قولنامه ای در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدایی نیست و ازشمول ماده ?? ق.ث خارج و مشمول ماده ?? ق.م است و ذینفع می تواند از طریق مراجع قضایی الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند می تواند حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نماید و ممکن است متن قولنامه به نحوی تنظیم گردد که دلالت نماید بر این که قصد طرفین آن است در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در این صورت دادگاه می تواند در صورت تقاضای خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمی و پرداخت وجه الالتزام صادر نماید.
آثار تنظیم قولنامه در دفاتر اسناد رسمی
احد حسینعلی‌زاده  [1]
در آغاز، باید عرض کنم که بحث لزوم ثبت قولنامه باید مسبوق به تصویب قانون باشد. در غیر این صورت هر کسی می‌تواند ابطال چنین آئین‌نامه‌ای را از دیوان عدالت اداری بخواهد، زیرا آنچه که در قوانین ما اصل است، اختیاری بودن ثبت اسناد است و موارد اجباری به موجب نصوص صریح ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت مشروحاً بیان شده است و آئین‌نامه هم نمی‌تواند خالق الزام در به ثبت رسانیدن قولنامه در دفاتر اسناد رسمی باشد، مگر اینکه گفته شود که الزامی در کار نخواهد بود و طرفین اگر از بنگاه معاملاتی بخواهند، در آن صورت قولنامه آنها در دفترخانه به ثبت خواهد رسید، و تنها در این صورت این عمل حقوقی در راستای ماده ۱۰ قانون مدنی قابل توجیه خواهد بود، و اگر الزامی هم در کار نباشد حق وتکلیفی به وجود نخواهد آمد پس باید چاره‌ای اندیشید تا خدای ناکرده دستورالعمل و آئین‌نامه‌ای که به تصویب ریاست معظم قوه‌قضائیه خواهد رسید مصون از تعرض باشد. با عنایت به اهم مشکلاتی که فقط به بعضی از آنها در فراخوان کانون سردفتران مرکز اشاره شده مطلب معنونه مهمتر و بالاتر از آن است که بتوان چنین مشکل بزرگ اجتماعی را تنها در قالب یک دستورالعمل ساده و آن هم در یک فرصت بسیار کوتاه و با تعیین ضرب‌الاجل نسخه نوشت، چنین حرکت بزرگی باید پشتوانه قانونی داشته باشد مهمترین رئوس مطالبی که باید مطمح نظر باشد عبارتند از:
۱ ـ اگر الزام بنگاه‌ها و مردم موضوع اصلی دستورالعمل پیشنهادی باشد لاجرم مخالف مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت خواهد بود.
۲ ـ در شرایط فعلی تمامی بنگاه‌های معاملاتی اعم از مسکن و اتومبیل مجوز فعالیت خود را از اتحادیه‌های صنفی که آنها نیز زیرنظر وزارت بازرگانی هستند کسب می‌نمایند. اگر قوه‌قضائیه بدون جلب نظر اتحادیه‌های صنفی و خصوصاً وزارت بازرگانی دستورالعمل الزام‌آوری را تصویب نماید قطعاً اصل تفکیک قوا خدشه‌دار خواهد شد مگر اینکه سازمان ثبت اسناد واملاک کشور را به اجرای بند ۵ قسمت الف تبصره ۳۲ قانون بودجه سال ۸۰ که سازمان موظف است اشتغال به شغل مشاوران املاک و خودرو را بررسی نماید، مکلف نمائیم تنها در آن صورت سازمان می‌تواند درحدود قوانین، دستورالعمل‌های مربوطه را صادر و اجرای آنها را از بنگاه‌ها بخواهد.
۳ ـ در سال ۱۳۸۲ وزارت مسکن و شهرسازی دستورالعمل و ضوابط پیش‌فروش واحدهای آپارتمان را مورد تصویب قرارداد، لهذا جلب نظر وزارت مزبور درتدوین چنین دستورالعملی خالی از فایده نخواهد بود.
۴ ـ استعمال لزوم ثبت مبایعه‌نامه در دفاتر اسناد رسمی عبارت صحیحی به نظر نمی‌رسد، حاصل مشاجرات علمای فن در این زمینه توجهاً به مواد ۴۶ ـ ۴۷ ـ ۴۸ قانون ثبت (قولنامه) یا تعهد به بیع است نه مبایعه‌نامه، و سندی هم که توسط دفاتر اسناد رسمی به صورت رسمی تنظیم خواهد شد قولنامه یا تعهدنامه خواهد بود.
۵ ـ نظر فراخوان کانون فقط منصرفه معاملات واقع در بنگاه‌های مسکن است بنا به اهم مشکلاتی که پس از تنظیم قولنامه مطرح شده همان مشکلات در بنگاه‌های اتومبیل نیز جاری و ساری است.
۶ ـ طرح مذکور باید شامل معاملات انتقال املاک و مصالحه سرقفلی و خودرو باشد و مثلاً اجاره باید استثناء بر آن باشد، زیرا اجاره عادی مقبول قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ می‌باشد.
۷ ـ در کنار مزایایی که برای تنظیم و ثبت قولنامه‌ها در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد پیش‌بینی می‌شود که پاره‌ای از مردم عادی، قولنامه تنظیمی در دفاتر اسناد را به خاطر رسمیت آن، بیع قطعی تلقی نموده و به جهت کم‌هزینه وغیرتشریفاتی بودن آن،‌خود را بی‌نیاز از تنظیم سند بیع قطعی و مصالحه سرقفلی بدانند مخصوصاً اینکه دایره اجرای ثبت ضمانت بسیار محکمی است که بالاخره بدون اینکه روزی به وجود فروشنده نیازی باشد خریدار یا وراث او می‌توانند مورد قولنامه را به صورت تملیکی، آن هم از طریق اجرای ثبت به نام خود انتقال دهند، مضافاً اینکه ارزش و بار اثباتی چنین قولنامه‌ای مستحکم‌تر از وکالت‌نامه‌های متضمن نقل و انتقال می‌باشد زیرا جنون و موت و سفه احد متعاملین هم نمی‌تواند چنین تأسیسی را از هم بگسلد.

منابع:
۱۷. سید میرزا حسن بجنوردی : القواعد الفقهیه ، ج ۳/ صص ۲۲۴ و ۲۲۵ ، ج ۵؟ ص ۱۹۰ و ۱۹۱ .
۱۸. سید محمد صادق روحانی: المسائل المستحدثه ، ص ۵۷ .
۱۹. مائده / ۱ : ” یا ایها الذین امنوا اوفوا بالعقود …. ”
۲۰. نساء / ۲۹ : ” یا ایها الذین امنوا لا تاکلوا اموالکم بینکم بالباطل الا أن تکون تجاره عن تراض منکم …. ”
۲۱. صحاح الغه .
۲۲. ازجمله آیات مزبور می توان آیات زیر را مورد توجه قرار داد :
– الذین عاهدت منهم ثم ینقضون عهدهم فی کل مره (انفال / ۵۶ ) .
– أو کلما عاهدوا عهداً نبذه فریق منهم بل اکثرهم لا یومنون (بقره / ۱۰۰ ).
– و الموفون بعهد هم اذا عاهدوا و الصابرین …. ( بقره / ۱۷۷ ) .
– الا الذین عاهدتم من المشرکین … فاتموا الیهم عهدهم الی مدتهم ان الله یحب المتقین ( توبه /۴ ) .
– وما وجدنا لاکثرهم من عهد …. ( اعراف /۱۰۲ ) .
– ولا تقربوا مال الیتیم الا بالتی هی احسن حتی یبلغ اشده واوفوا بالعهد ان العهد کان مسوولاً ( اسراء / ۳۴ ) .
– والذین هم لاماناتهم و عهدهم راغون ( مومنون / ۸ ومعارج / ۳۲ ) .
۲۳. شیخ مرتضی انصاری: مکاسب، چاپ سنگی، ص ۲۸۱ به بعد، سید میرزا حسن بجنوردی : القواعد الفقهیه ، ج ۳ / ص ۲۷۴ .
۲۷. در این خصوص آراء شعبه ۴ دیوان کشور به شماره ۷۶۷- ۲۰/۴/۲۹ و شعبه ۸ دیوان کشور به شماره ۷۷۹- ۱۲/۵/۲۷ صادر گردیده است .
۲۸. رأی اصراری شماره ۲۷۸- ۸/۳/۴۵ ص ۲۰۱، مجموعه رویه قضایی کیهان، سال ۴۵ .
۲۹. شیخ مرتضی انصاری : مکاسب، چاپ سنگی ، ص ۲۸۴ .
۳۰. سید میرزا حسن موسوی بجنوردی : القواعد الفقهیه ، ج ۳ / ص ۲۷۵ .
۳۲. همان ،‌شماره ۱۷ .
۳۵. شیخ محمد حسن نجفی : جواهر الکلام، کتاب رهن، فصل ششم در لواحق ، مقصد اول .
۳۶. شعبه ۶ دیوان کشور، رأی شماره ۲۹۰۷- ۱۵/۹/۲۱ ؛ شعبه ۲۵ دیوان کشور ، رأی شماره ۴۹۵/۲۳ – ۳/۱۱/۶۴ ؛ شعبه ۱۶ دادگاه حقوقی یک تهران ، رأی شماره ۳۲۱/۳۲۲/۳۲۳- ۲۷/۱۰/۶۸ .
۳۷. هیأت عمومی دیوان کشور، رأی اصراری شماره ۹۶- ۷/۹/۱۳۶۸ .
۳۸. ماده ۳۹ آئیننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، مصوب سال ۵۵