مقاله قانون روابط موجر و مستأجر

توجه : به همراه فایل word این محصول فایل پاورپوینت (PowerPoint) و اسلاید های آن به صورت هدیه ارائه خواهد شد

  مقاله قانون روابط موجر و مستأجر دارای ۱۴۱ صفحه می باشد و دارای تنظیمات در microsoft word می باشد و آماده پرینت یا چاپ است

فایل ورد مقاله قانون روابط موجر و مستأجر  کاملا فرمت بندی و تنظیم شده در استاندارد دانشگاه  و مراکز دولتی می باشد.

توجه : در صورت  مشاهده  بهم ریختگی احتمالی در متون زیر ،دلیل ان کپی کردن این مطالب از داخل فایل ورد می باشد و در فایل اصلی مقاله قانون روابط موجر و مستأجر،به هیچ وجه بهم ریختگی وجود ندارد

---

بخشی از متن مقاله قانون روابط موجر و مستأجر :

مقدمه
پیشگفتار
بخش اول
۱-هدف قانونگذار سال ۱۳۵۶ از وضع آن
۲-هدف قانونگذار سال ۱۳۷۶ از وضع آن
۳-نظرات و دیدگاههای حقوقی راجع به هر دو قانون
بخش دوم

معنی و مفهوم اصطلاحات حقوقی
۱-تعریف و شرایط احکام عقد اجاره
۲-رایط مختصه عقد اجاره
۱-انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد
۲-مورد اجاره ممکن است مفروز یا مشاع باشد
۳-مورد اجاره ممکن است خارجی یا کلی باشد
۴-موجر باید مالک منافع عین مستاجره باشد
۵-مورد اجاره باید معلوم باشد

۳-مفهوم سرقفلی
۱-دیدگاههای حقوقی
۲-دیدگاههای فقهی
۴-مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت
بخش سوم

۱-روابط در چه شرایطی مشمول قانون سال ۱۳۷۶ است
۲-موارد غیرمشمول به اعتبار زمان انعقاد عقد و اجاره
بخش چهارم
۱-ویژگی های کلی قانون سال ۱۳۵۶
۱-ویژگی های کلی قانون سال۱۳۷۶

۱-لزوم کتبی بودن مستند رابطه استیجاری
۲-لزوم رعایت ضوابط شکلی قانون جدید
بخش پنجم
ضوابط شکلی اجاره نامه در هر دو قانون
۱-شرایط سند رسمی اجاره در قانون سال ۱۳۵۶

۲-شرایط سند رسمی اجاره در قانون سال ۱۳۷۶
۳-شرایط سند عادی اجاره در قانن سال۱۳۵۶
۴-شرایط سند عادی اجاره در قانون سال۱۳۷۶
۱-قید مدت در اجاره نامه

۲-تنظیم اجاره نامه در دو نسخه
۳-امضای موجر و مستاجر
۴-گواهی دو نفر شاهد
۵-تعیین تکلیف سرقفلی

۵-بحث تحلیلی در تشریفات تنظیم سند
۶-تعارض قراداد اجاره با قانون مدنی و مقررات قانون سال ۱۳۷۶
۷-تداخل قانون شکلی ماهوی در ماده ۲ قانون سال ۱۳۷۶
بخش ششم
آئین داوری
۱-تخلیه در صورت وجود سند رسمی
۲- تخلیه در صورت وجود سند عادی
بخش هفتم

موانع تخلیه
۱-پرداخت سرقفلی
۲-مفهوم سرقفلی از دیدگاه قانون سال ۱۳۷۶
۳-مقایسه تطبیقی مفهوم و تعریف و ماهیت حقوقی سرقفلی در قانون سال ۱۳۷۶ و ۱۳۵۶
۴-آیا مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت قائل جمع است .
بخش هشتم

انتقال منافع عین مستاجره به غیر
بخش نهم
۱-اعمال قاعده عسروحرج در حکومت قانون سال ۱۳۷۶ و ۱۳۵۶
۲-عوض استیفای منافع توسط مستاجر

مقدمه :
قوانین در حکومت اسلامی ملهم از دستورات متعالی و سعادت بخش قرآن کریم و سنت رسوال الله (ص) و ائمه اطهار سلام الله علیهم است و از آنجا که این قوانین الهی بوده و منشاء بشری ندارد و از سویی مقید به مکان و زمانی خاصی نیز نمی باشد قطعاً کاملترین و جامع ترین قوانین بوده و اجرای دقیق و درست آن سعادت تمامی انسانهای را با دنبال خواهد داشت و با دگرگونی که در نظام سیاسی ایران صورت گرفت ، قوانین و مقررات آن نیز به طبع تحت الشعاع نظام حاکم بر جامعه که نوید حکومت اسلامی را می داد قرار گرفت . لذا دگرگونیهایی در راستای اسلامی و شرعی کردن قوانین برداشته شد .

این تغییر و تحول دراصول کلی و بنیادین جامعه در بدو امر چنان سریع انجام شد که بحث های حقوقی فراوانی را برانگیخت و این وضع (تغییرات مکرر قوانین ) همچنان راه خود را ادامه میدهد و اکثریت قضات ، وکلا و حقوقدانان از خود می پرسند به راستی تا به کی باید شاهد تغییرات متعدد قوانین باشیم؟ واقعاً ملاک تهیه و تنظیم و تصویب قوانین چیست که به سهولت و با هر سلیقه ای تصویب می شود و پس از اندکی تغییر می کند .

اندک زمانی ضعیف روشهای بانکی را در تغییرات قانون چک می بینید و زمانی ضعف علمی و انباشت پرونده ‌‌‌ها را در تغییر قوانین دادگاهها بدون در نظر گرفتن عوارض مورد تغییرات متعدد و پی‌درپی و ; زمانی هم که بر عناوین و مجازاتها افزوده می شود و زندانها به حد انفجار می رسد . نمونه بارز این تغییر و تحول در قانون موجر و مستاجر رخ داده ات که مواجهین چنین قانونی با چرخش تقریباً خلاف جهت هدف قانونگذار قبلی با ایده ای نو و بدیع درصدد برآمدند با تغییرات ریشه ای این قانون ، مسائل و مباحث آن را به مبانی فقهی نزدیکتر نمایند .

پیشگفتار :
قانون روابط موجر و مستاجر نیز متاثر از این وضعیت بوده و از تاریخ تصویب اولین قانون در این خصوص تغییرات متعددی تا حال حاضر صورت پذیرفته . اولین قدم برداشته شده در این زمینه تصویب قانون تعدیل مالاجاره مستغلات مصوب ۱۳۱۷ بود که به منظور حمایت از مستاجرین به تصویب رسید . ماده یک قانون مذکور مادر و سرچشمه کلیه قوانین بعدی محسوب می گردید . به دنبال آن در سال ۱۳۲۲ به موجب اختیاراتی به دکتر میلسپورش کل دارائی وقت داده شده ،

ترتیب و تعدیل و تثبیت مال الاجاره و مستغلات تنظیم نمود که این اقدام اساس کار قانونگذاران در تدوین قوانین بعدی حاکم بر روابط موجود مستاجر گردید . سرانجام دولت طی لایه ای در سال ۱۳۳۹ قانون روابط مالک و مستاجر را به تصویب مجلس شورا و سنا رساند که برای اولین بار از حق کسب پیشه (تجارت) نام برده شد . خلاصه اینکه حق کسب و پیشه تجارت در قانون سال ۱۳۳۹ به طور قانونی هستی یافت و پیمودن راهی را آغاز کرد که در سال ۱۳۵۶ به تصویب قانون جدید روابط موجود مستاجر منجر شد که هنوز حاکم بر روابط کثیری از این قشر از افراد است می باشد .

مشکلات عملی ناشی از اجرای قانون ۱۳۳۹ که عمده از ابهام و عدم صراحت قانون و بعضاً از طبع و ذات قضیه و نیز اختلافات سلیقه ‌ها سرچشمه می گرفت بالاخره به تدوین و تصویب قانون ۱۳۵۶ منجر شد .
در تهیه این قانون از اهل فن و دست اندرکاران و متخصصین حقوقی کمک گرفته شد و نتیجه آن تصویب قانونی بود که باید انصاف داد که نواقص و ابهامات اندکی دارد .

این قانون در مورد محلهای کسب و پیشه و تجارت ، هنوز هم قابل اجراست و زمینه اصلی کار ما را تشکیل می دهد . نهایتاً با سیر تحولی که در نظام سیاسی و قانونی کشور صورت گرفته این فکر پدیدار شد که با فسخ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ قانون مدنی را که کاملاً منطبق با ضوابط شرعی است بر روابط موجر و مستاجر حاکم کند .

و چون تدوین چنین قوانینی نیازمند مکالمات عمیق حقوقی بود قانونگذار وقت با واقع بینی نسبت به مسئله از تغییر بنیادین آن برخود داری تا تصویب قانون ۱۳۶۲ (مقدمه تغییرات بعدی بود ) که صرفاً به محلهای سکنی تحول یافت اولین قدم خود را در تغییر این قانون (۱۳۵۶) برداشته است .
سرانجام قانونگذار با رنگ بنائی که پس از انقلاب با تصویب قانون ۱۳۶۲ بنا نهاد در قانون ۱۳۷۶ متجلی شد و با حاکم قرار دادن قانون مدنی به روابط موجر و مستاجر قانونی (۱۳۵۶) را بنظر منطبق با شرع و مبانی فقهی نبوده است را کنار زند .

بخش اول :
۱-هدف قانونگذار از تصویب قانون ۱۳۵۶
روابط موجر و مستاجر از جمله مسائل پیچیده ای است که در هر کشور و در هر زمان واضعان قانون را به دخالت و چاره اندیشی واداشته است . مستاجران بی سر پناه که عموماً از طبقه ضعیف جامعه اند ، یک طرف این رابطه اند و موجران معمولاً دولتمند ، طرفدیگر آن ، مستاجر بی سر پناه از یک طرف توان چانه زنی برابر با موجر را ندارد و از طرف دیگر ناچار است در ی یافتن مأمنی برای خود و خانواده اش به خواسته وی تن در دهد و در این وادی است که تصویب قانونی که چنین روابطی را تعدیل می کند ضروری به نظر می رسد ،

لذا با همین انگیزه پدیده اس نو و بدیع بنام حق کسب و پیشه در نظام حقوقی ما وارد شد . هرچند که طرح چنین مسئله ای در همان زمان با اشکالات شرعی مواجه شد و در نهایت عدم شناسایی آنهم باعث نارضایتی طبقه متوسطه – که نوعاً حکومتها از ایشان ترس دارند- می شده است . ایم مجموعهدر برخوردهای اولیه با موضوع با اتخاذ تدابیری از طرف قانونگذار منجر شده که هدف آن جمع بین امرین و به اصطلاح اینکه « نه سیخ بسوزد و نه کباب» بوده است .

این بود که قانونگذار به وضع قانونی پرداخت که به واقع حمایتی بود از قشر عظیمی از جامعه (مستاجر که عمدتاً از قشر متوسط و ضعیف ) بود صورت گرفت وتصویب قوانینی مصوب ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ از جمله این قوانین بود با این هدف به تصویب رسید . بطوریکه به موجب قانون مصوب ۱۳۵۶ حقوق مالکانه موجر بر منفعت عینی مستاجره را با محدودیت فراوان روبرو ساخت به گونه ای که پس از انعقاد و عقد اجاره ، اگر مستاجر مرتکب تخلف مندرج در قانون نمی شد ، تخلیه مورد اجاره ممکن نبود ، بعلاوه پس از تخلیه – در فرض تجاری بودن مورد اجاره – مستاجر حق داشت مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه‌وری و رونق شغلی از موجر خود مطالبه نماید . وضع قانون ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ ، به نظر می رسد به ضررر مالکان و ملاکان جامعه تمام شد و تجدید مالکیت آنرا به همراه داشت به گونه‌ای انگیزه ‌ای در جهت اجاره مستغلات خود را از دست دادند.

لذا با ورود اصطلاح نو و جدید بنام حق کسب و پیشه که البته قانونگذار این کلمه نامون را به جای سرقفلی برای اولین بار در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ بکار برد و نیز با توجه به اینکه این پدیده به تازگی در نظام حقوقی و اقتصادی ایران وارد شده بود چه وجه به عنوان شرعی ان نامعلوم و تبعاً حلیت آن نیز مورد مناقشه بوده است موجب ایجاد بحثهای فراوان حقوقی و شرعی گردید .

باشناسایی مستجر این حق برخی مزایای متفرقه از آن نیز برای مستاجر قائل شده بود از قبیل حق تقدم مستاجر سابق در اجاره کردن ملک پس از تخلیه و نوسازی و حق انتقال به غیر .
الهایه از بررسی کلی سیر تاریخی روابط موجر و مستاجر می توان چنین نتیجه گرفت که روند قانونگذاری به معنی اخص (یعنی جمع آوری و تدوین و اعلام رسمی ضوابط شرعی و عرفی ) بدواً از احترام به اداره آزاد طرفین و رعایت قاعده تسلیط شروع شده سپس به جانب تجدید حق مالکیت و دخالت حکومت برای تنظیم جبری روابط طرفین متمتایل شدند و بعد دیگر بار تدریجاً به جانب پذیرش آزاد اداره طرفین سیر کرده است .

 

۱-هدف قانونگذار قانون ۱۳۷۶ از وضع آن:
پس از پیروزی انقلاب و استقرار نظام اسلامی در ایران ، تدوین قانون جدود روابط موجر و مستاجر نیز در برنامه قوه مقننه قرار گرفت بر خلاف برخی قوانین محصول حکومت قبلی ، قانونگذار اسلامی با اعلام نسخ و فسخ آن اقدام به تدوین قوانین پویا می نمود در این خصوص خوشبختانه ، واقع بینانه بر قضیه نگریسته شد لذا با طرح و تصویب قانون ۱۳۶۲را که به محل های مسکونی اختصاص داشت قدمی در راه اراده قبلی خود برداشت که نهایت منجر به تصویب قانون ۱۳۷۶ شد .

بار دیگر با تصویب ماده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ سعی کرده است ضوابط عرفی را در مورد محلهای کسبی و تجاری حتی المقدور به قواعد شرعی نزدیک کند لیکن کماکان اشکالات و مضایق ناشی از روابط اقتصادی و معرف حاکم بر بازار ، مانع از انطباق کامل و مطلق این دو با هم می شد .

با مطلاحظه قانون یاد شده متصور است که در صورت وجود دو شرط که یکی راجع به شکل و تشریفات و دیگری ناظر به ذات و ماهیت رابطه طرفین حق کسب و پیشه و تجارت به کلی منتفی می شود .
از اینروست که اقدام موثر قانونگذار با الحاق ماده واحده ۱۳۶۵ به نظر و هدف خود را در راه برگشت به ضوابط شرعی و قانون مدنی به منصه ظهور رسانده و این بار با تصویب قانونی که منطبق باشد با قانون مدنی و مبانی فقهی چرخشی خلاف جهت و هدف قانونگذار سال ۱۳۵۶ را نشان می دهد .
قانونی که با شناسایی حقی به نام حق کسب و پیشه ، حمایتی قشر ضعیف و متوسط جامعه داشتند نهایت با تصویب قانون ۱۳۷۶ به بحثها و مناقشاتی که از بدو ورود این پدیده در نظام حقوقی کشور از جهت حلیت و مشروعیت آن مطرح شده بود را برداشته است .

البته قانونگذار از علت عمده تصویب قانون ۷۶ و یکسان کردن قوانین راجع روابط موجر و مستاجر و تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر در تنظیم قرارداد میداند که این هدف در ماده یک قانون یاد شده به صراحت اعلام گردیده است .
قانونگذار در ماده یک « ; اجاره کلیه اماکن ;» را « ; تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر ;» اعلام کرده است. که با تصویب این قانون در پی وصول به چند هدف بوده است .

۱-ایجاد امکان تخلیه سریع اماکن استیجاری
این ناشی از سیاست کلان دولت مبتنی بر این فکر بوده که با تسهیل تخلیه عرضه اماکن استیجاری فراوان و بالمال اجاره بها ارزان خواهد شد .
واضح است که این تسهیلات را برای اجاره های شفاهی که چه بسا احراز وجودشان مستلزم رسیدگی قضائی و صرف وقت باشد ـ نمی توان قائل شد . اما این به مفهوم آن است که اجاره شفاهی مشمول قانون دیگری با شرایط و آثار کاملاً متفاوت قرار گیرد .

۲- حذف «حق کسب و پیشه و تجارت» و جایگزین آن با سرقفلی .
قانونگذار در تمام سالهای پس از پیروزی انقلاب ، با مفهوم «حق کسب و پیشه و تجارت » که پدیده غربی و غیر اسلامی است دچار مشکل بوده است ، بالاخره این مشکل را مصوبه تشخیص مصلحت نظام در سال ۱۳۶۹ حل کرده که طبعاً این راه حل مبتن بر حکم ثانویه و ناچار موقتی است . هر چند قانونگذار در تبصره ۲ ماده ۶ قانون جدید تا حدی متاثر از روابط قانون سال ۱۳۵۶ بوده است ولی به طور کلی می توان دید که «حق کسب و پیشه و تجارت» به عنوان حقی که به طور خود به خود ایجاد
می شود و ایجاد آن نیازی به اقدام اداری طرفین ندارد ، در قانون جدید موجود
نیست.
۳- حذف ضوابط و قوانینی که به طور قهری بر طرفین متحمل می شده است.
به نظر می رسد قانونگذار قصد داشته است قواعد آمده حاکم بر روابط استیجاری رابه آنچه در قانون جدید آمده و آنچه در قانون مدنی پیش‌بینی شدهاست ، منحصر کند .

 

تصریح به متبع بودن شرایط مقرر بین موجر و مستاجر از همین باب است .
نتیجه اینکه اهداف واعتراض قانونگذار به شرح فوق با ضوابط قانون مصوب ۱۳۵۱ که کاملاً آمده‌است و غیر قابل عدول است ، علی الخصوص ماده ۳۰ آن که راه اشتراط شروطی بر خلاف مفاد آن را مسدود می کند ، به هیچ وجه سازگار نیست . اگرنه چنین بود قید « ; تابع مقررات مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر ; » در ماده یک قانون لزومی نداشت.

همچنین لازم نبود ، با این تفصیل در مورد سرقفلی و احکام آن بحث شود .

دیدگاههای حقوقی وامراجع هر دو قانون :
با تصویب قانون ۱۳۷۶ طبق معمول نگرش حقوقی و تخصصی حقوقدانان را در این خصوص برانگیخت
۱- دکتر ناصر کاتوزیان : هدف قانون جدید روابط موجر و مستاجر یکسان کردن قانون حاکم بر اجاره و پرهیز از پراکندگی قواعد گوناگونی است که بر این رابطه حکومت دارد . و با تاکلی بیشتر در وضع قانون و مفهومی که از سرقفلی ارائه کرده است با واقعیتهای خارجی و عادات و رسوم پاگرفته تجاری سازگار نیست : برداشتن چتر حمایت از سربازرگانان و صاحبان خدمات شغلی و حرفه ای ، مانند مهندسان و کارخانه داران و پیشه‌وران ،

آنان را از جهت اقتصادی دچار بحران می کند . به اقتصاد عمومی کشور زیان می رساند . آنان که . جز سرقفلی محل کسب و پیشه خود ، سرمایه واقعی دیگر برای جلب اعتبار ندارند ، یکباره به ورشکستگی می افتند و حاصل کارشان عاید مالکان بزرگی می شود که ممکن است به هیچ حرفه و صنعتی نپردازند و تنها از راه سرمایه داری به تولید در صحنه اقتصادی ظاهر شوند . دورنمای این خسران بزرگ ، قانونگذار را به احتیاط وارد کرده است تا وضع کنونی را بر هم نزند و; و مفهومی که در قانون ۱۳۵۶ در اجاره محل کسب و پیشه بیان شده است ، تنها قرارداد خصوصی و تابع حکومت اداره نیست ، نهادی است که دولت بر آن نظارت دارد و به وسیله قانون اداره می شود . (مانند نکاح و ولایت)

۲- ارش صادقیان در تحلیلی که از قانون ۱۳۷۶ دارد چنین بیان می کند « قانونگذار چگونه به طرفداری از یک قشر ، قوانین مربوط به چک و روابط موجر و مستاجر را تصویب کرده است و گفتیم که زود باوران و سطحی نگران معتقدند که نقد قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ خیلی زود است و چنانچه صبر نمائیم ، انوار این قانون جامعه را فروزان خواهد ساخت یعنی دقیقاً مشابه استدلالی که طرفداران حذف دادسرا داشتند ، همان قانونی که اینک با شتاب‌زدگی وصف‌ناپذیر ، در مسیر اصلاح و تغییر قرار گرفته است ، ولی از فرط عجله در تدوین و تصویب ،

قطعاً سرنوشتی مانند اصل قانون دادگاههای علم خواهد داشت و از مشکلات مردم و دادگستری گره گشایی نخواهد کرد . باری اینک که سه سال از اجرای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ گذشته است . وعده های بی منطق و آمال واهی طرفداران این قانون به خوبی آشکار شده است و نه تنها رابطه استیجاری در اجتماع بهبود نیافته است ، بلکه علاوه بر مزایای دستوری فوری تخلیه ، اخذ چکهای تضمینی تخلیه به انضمام ودیعه های آنچنانی همچنان ادامه دارد .

۳- دریک دیدگاه دیگر و از نظر کلی هدف قانونگذار از طرح تصویب قانون ۷۶ ظاهراً با این هدف تصویب شده که روابط موجر و مستاجر را در قالب کاملاً شرعی آن قرار دهد و سرقفلی به معنی شرعی آنرا جایگزین حق کسب و پیشه و تجارت که مفهومی غربی است بنماید .
۴- در دیدی دیگر که به قانون ۱۳۷۶ ارائه می گردد چنین عنوان می شود که «قانون فوق به حق مالک بر عین مستاجره به عنوان یک اصل حقوقی غیر قابل نقض اذعان دارد . قانون فوق الذکر سعی بر آن دارد که اطمینان خاطری برای موجر ایجاد نماید که پس از انقضاء مدت اجاره مشکلی برای او پیدا نخواهد شد و طی یک هفته می تواند ملک خود را مجدداً در تصرف خویش داشته باشد .

قانون فوق سعی بر آن دارد که بگوید ، طرح مسائل حقوقی بایستی دور از مسائل عاطفی و احساسی باشد . اینکه مستاجر دارای مشکلات مادی است و یا تهیه میکن که در شهرهای بزرگ به معضلی تبدیل شده است در راستای امر قانونگذار و قوه مقننه نمی باشد ، بلکه این مسئله به دولت (قوه مجریه) و سیاستهای اقتصادی آن مربوط می شود .
این قانون در نهایت ا ختصار (سیزده ماده) به تصویب رسیده است و سعی بر آن دارد که از تکرار نکاتی که در قانونی مدنی و سایر قوانین ذیربط مطرح شده است نظیر ، اهلیت و موارد فسخ یا بطلان قرارداد اجاره خودداری نماید .

بخش دوم :
معنی و مفهوم اصطلاحات حقوقی هر دو قانون
۱-تعریف و شرایط احکام عقد اجاره
به موجب ماده ۴۶۶ قانون مدنی که می گوید «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عینی مستاجره می شود . اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عینی مستاجره می گویند.» لذا اجاره نیز از عقود تملیکی معوض بوده و در اینصورت اجاره عبارت خواهد بود از تملیک عینی بعوض معلوم و اجاره مانند عقد بیع یکی از عقود معینه است که علاوه بر شرایط اساسی برای صحت معامله که قانون مدنی در ماده ۱۹۰ بیان نموده دارای شرایط مختصه است که با اجتماع آن عقد اجاره محقق می شود .

طرفین عقد اجاره (موجر-مستاجر) نامیده می شوند باید دارای اهلیت برای معامله یعنی بالغ و عاقل و رشید باشند .
معوضین یا مورد اجاره که موضوع عقد قرار می گیرد دو قسم است : ۱- منفعت که عبارت از وضعیتی است که در عین مال نهفته ومی تواند به این اعتبار مورد عقد و انتقال قرار گیرد . مانند سکونت در خانه ۲- عمل . چنانچه کسی ساختمان را طبقه نقشه ترسیمی بدیگری مقاصعه دهد .
از دیگر شرایط عقد اجاره تعیین مدت است و الااجاره باطل خواهد بود (ماده ۴۶۸ قانون مدنی )

 

۲-شرایط مختصه عقد اجاره
علاوه بر رعایت شرایط یاد شده فوق عقد اجاره دارای اختصاصاتی می باشد
۱) انتفاع از عین مستاجره بابقاء اصل آن ممکن باشد : (ماده ۴۷۱ ق.م) لذا خیری با انتفاع از آن عین مال معدوم گردد در اینصورت اجاره آن صحیح نخواهد بود . مانند شیرینی و میوه و امثال آن که انتفاع از آن منجر به نابودی می شود .

۲) مورد اجاره ممکن است مفروز یا مشاع باشد : همچنانکه انتقال عین مال مشاع بوسیله عقد بیع ممکن است ، انتقال منفعت آن بوسیله اجاره صحیح می باشد (ماده ۴۷۵ ق.م ) زیرا مطابق ماده ۳۰ ق.م «هر مالکی نسبت به مایملک خود هرگونه تصرف و انتفاع دارد ; » از این جهت اجاره مال مشاع صحیح است لیکن تسلیم عین مستاجره به مستاجر منوط به اذن شریک دیگر می باشد والا تسلیم قانونی شناخته نمی شود .

۳) مورد اجاره ممکن است عین خارجی یا کلی باشد . همچنانکه عین کلی می تواند مورد بیع واقع شود ، منفعت کلی نیز می تواند مورد اجاره قرار گیرد که در اینصورت موجر تعهد به تملیک منفعت فردی از افراد کلی را به مستاجر می نماید.(ماده ۴۸۲ ق.م)
۴) موجر باید مالک منافع عین مستاجره باشد : لازم نیست موجر مالک عینی مستاجره باشد بلکه مالکیت بر منفعت عین مستاجره کفایت است و موجر باید در هنگام عقد مالک منافع باشد والا اجاره قصولی و غیر ناقد می باشد . ماده (۴۷۴ ق.م) البته در این خصوص قانون موجر و مستاجر ۵۶ بر خلاف قانون مدنی در ماده ۱۰ خود مستاجر از انتقال منابع کرده در حالیکه به موجب قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مستاجر می تواند مورد اجاره را تعبیر واگذار نماید .

۵) مورد اجاره باید معلوم باشد : بدین معنی که اولاً معنی باشد و لذا مردد بودن مورد الاجاره مانند آنکه باغ یا خانه بدون تعیین اجاره واگذار شود . در اینصورت اجاره باطل خواهد بود . مواد (۴۷۲ و ۱۹۰ ق.م)
و دیگر اینکه مهم نباشد لذا به استناد ماده ۲۱۶ ق.م «مورد معامله باید مهم نباشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالی بدن کافی است .

۳- مفهوم سرقفلی
سرقفلی در فرهنگ لغت معنی چنین معنی شده است « حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند بجهت تقدم در اجاره ، شهرت ، جمع آوری مشتری و غیره »
البته این تعریف در توضیح اصطلاحی است که از آن به عنوان حق کسب و پیشه تجارت نام می بریم .

۱-دیدگاههای حقوقی
دکتر لنگرودی در تعریف سرقفلی چنین آورده است « پولی که مستاجر ثانی (به معنی اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می دهند و همچنین مستاجر اول به موجر مالک می دهد . این وجه از مصادیق دارائی نامرئی است و عنوان درآمد اتفاقی ندارد بشرط اینکه ناشی از جمع آوری مشتریان و کارکنان مستاجر باشد و الا مالکی که مغازه می سازد و آنرا با گرفتن پول به نام سرقفلی به اجاره می دهد این پول جزء درآمد محسوب است و مالیات بر درآمد بدان تعلق می گیرد . »
دکتر کاتوزیان سرقفلی را در معنی عام و جهانی آن چنین تعریف می کنند « حقی است بر مشتریان دائم و سرمایه تجارت خانه و این حق را در فارسی مایه تجارت
می توان تعریف کرد .
و از دیدگاه آقای بهمن کشاورز «وجهی است که مالک در ابتدای اجاره و جدا از
مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد . »

۲-دیدگاه‌های فقهی :
حضرت امام (ره) معترض عنوان وجوهی که رد و بدل می شود (اینکه سرقفلی قسمتی از اجرت است یا وجه و ; ) نشده اند و به بیان حکم حرمت و ملیت اکتفا کرده در مساله ۸ مالک را مجهز دانسته که هر مقدار مبلغی را به عنوان سرقفلی از او بگیرد تا ملک خود را او اجاره دهد .

آیت الله خوئی (ره) در حدیث سرقفلی چنین می‌گوید که «; اما اگر برای مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه محل وجود نداشته باشد و مستاجر حق داشته باشد که محل را بدون ازن مالک تخلیه و به دیگری تسلیم کند ، گرفتن سرقفلی شرعاً جایز خواهد بود . و شورای نگهبان در اظهار نظر خود راجع حلیت و حرمت سرقفلی آنرا ارجاع به تحریر الوسیله امام می داند .
بهرحال موضوع سرقفلی از نظر قفهی از مسائل مستحدثه می باشد که بنظر می رسد با برداشتی که از فتوای فقها دیده می شود حرمت شرعی نداشته باشد .

۴-مفهوم حق و کسب و پیشه و تجارت
مفهوم ح-ک-پ-ت مفهومی است نو و تازه که در نظام اقتصادی و قضائی ایران در سالهای ۱۳۲۰-۱۳۳۰ وارد شده است . برخی از حقوقدانان به وحدت مفهوم سرقفلی و ح-ک-پ-ت قائل هستند و برخی دیگر بیناین دو مفهوم فرق قائل هستند شهرت و رونق تجاری باعث ایجاد حق کسب و پشه و تجارت می شود در حالیکه سرقفلی مفهوم مستقلی دارد و ارتباطی به شهرت تجاری و وجود مشتریان مستاجر ندارد .

فقهای شورای نگهبان در برخورد با مساله ح-ک-پ-ت در ملک غیر در ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر می گوید ح-ک-پ-ت عنوان شرعی ندارد در حالیکه برخلاف نظر به شورای نگهبان هیات عمومی دیوان عالی کشور دارای وحدت رویه ۶۰- ۶/۱۲/۱۳۶۰ ردیف ۶۳/۶۲ پرداخت حق و کسب و پیشه به تجویز ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ به پذیرش اصل پدیده حق کسب و پیشه و تجارت نظر داده است .

البته با نگرشی که به هر دو قانون ۵۶-۷۵ می شود این اصطلاح (ح-ک-پ-ت) در قانون ۱۳۷۶ از طرف قانونگذار مورد شناسایی واقع نشده و با انقضاء مدت از طریق دایره اجرایی ثبت و یا دستور دادگاه قابل تخلیه هستند و در این حالت به مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت نمی شود .
لذا صرف‌نظر روابط مشمول قانون ۱۳۵۶ در قانون جدید قانونگذار به منافات حقوقی و فقهی مسئله پایان داده است .

بخش سوم :
روابط طرفین درجه شرایطی مشمول قانون ۷۶ می گردد
با تصویب قانون مصوب ۱۳۷۶ روابط موجر و مستاجر در ماده یک به صراحت بیان گردیده «از تاریخ لازم الا جدا شدن این قانون ، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری ، محل کسب و پیشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاههای دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن به قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرجدر این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.»

قانونگذار با تصویب قانون یاد شده در صددد بوده است که قوانین حاکم بر این روابط را یکسان نموده و جلوگیری از قواعد گوناگونی که در گذشته به این روابط حاکم بوده است ، نماید . لیکن ملاحظه می گردد پیش از تصویب قانون مذکور قوانین دیگری به این روابط حاکم بوده است :
۱-قانون مصوب ۱۳۵۶ که حاکم بر اجاره محلهای کسب و کار و تجارت است .

۲-قانون مصوب سال ۱۳۶۲ که روابط موجران و مستاجران را در اجاره اماکن مسکونی تنظیم می کرده است .
۳-ماده واحد مصوب سال ۱۳۶۵ که بعضی آن را ناظر به اماکن کسبی و مسکونی
می دانند و برخی دیگر آن را صرفاً به محلهای کسب و تجارت حاکم می‌دانند .
انعقاد اجاره ‌ها در زمان حاکمیت هر یک از این قوانین برای مستاجران حقوقی را ایجاد کرده که قانون جدید (۱۳۷۶) نمی تواند آنرا از بین ببرد .